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房企融資“三條紅線”新規壓頂 恒大打折促銷拉開“金九銀十”序幕
  echo 2020-09-08 18:36:34 27995
分析人士認為,此輪對房地產全方位的監管升級,更多體現了穩預期的思路,當前房地產的最大價值不是拉動經濟,而是成為宏觀經濟整體穩定安全的“壓艙石”。

【友財網外匯資訊】-后疫情時期中國房地產市場向好勢頭不減,但在中央上月密集開會后,房企和地方政府都被套上了緊箍咒。房企融資“三條紅線”新規壓頂,頭部企業中國恒大高調打折促銷,拉開“金九銀十”序幕;與此同時,地方樓市誰冒頭誰挨打的“打地鼠”游戲再一次開啟。


房企融資“三條紅線”新規壓頂 恒大打折促銷拉開“金九銀十”序幕


分析人士認為,此輪對房地產全方位的監管升級,更多體現了穩預期的思路,當前房地產的最大價值不是拉動經濟,而是成為宏觀經濟整體穩定安全的“壓艙石”。


據媒體報導,9月6日晚間,中國恒大董事局主席許家印主持召開營銷大會,宣布打響“金九銀十”促銷戰,全國樓盤全線七折開售,“金九銀十”兩個月,單月銷售額要沖擊1,000億元人民幣。


“恒大三條紅線都碰到,如果按傳聞說法的話,接下來就不能再借錢,恒大本身負債率又高,按理說只能加快銷售回籠資金?!敝性禺a研究總監劉淵表示,在原先的模式下,只要能借到錢,負債率高也不是問題,現在就不行了。


他認為,目前市場情緒還很樂觀,9月熱度會降一點,市場銷量估計和7、8月的較高水平持平,同比去年還是高的。


據路透此前報導,中國央行將根據負債率為房地產企業劃定“三道紅線”,即剔除預收款后的資產負債率大于70%,凈負債率大于100%,現金短債比小于1倍;根據“越線”的數量將房地產企業分為“紅橙黃綠”四檔決定其融資時有息負債年增速的上限。


貝殼研究院高級分析師潘浩指出,前八月恒大完成6,500億銷售目標的69%,按目前速度達成目標基本可期。如果恒大有計劃以促銷方式沖擊“金九銀十”,或將帶動整個市場的加速出貨,預計將有部分房企跟進實施促銷計劃。


“千億軍令'背后是恒大內部沖擊8,000億目標的更大壓力,以及作為高負債的頭部房企,其對于資金的迫切需求?!?/p>


恒大總裁夏海鈞此前在中期業績會上表示,力爭2020-2022年,有息負債平均每年減少1,500億元,其中降負債的具體措施就包括加大銷售和回款力度,“恒大將一如既往地成為房地產調控模范生?!?/p>


根據中金固收團隊對TOP60非國有房企重點指標的統計,踩中“三條紅線”的房企有恒大、融創、華夏幸福、富力、泰禾、綠地等。


中國央行和住建部8月20日聯合召開重點房地產企業座談會,形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則,通過三道負債率相關的紅線將房企分為四類進行監管。據官方媒體報導,12家重點房企參加了此次會議并納入試點,且方案將于明年1月1日起向全行業推行該規則。


*大范圍降價潮概率較小*


貝殼的潘浩稱,從房企公布的上半年業績看,近一半業績完成率不達標,下半年銷售承壓,適當調整價格策略提高銷售量必然是各大房企下半年將會采取的重要手段,但不意味著市場價格會隨之下降。


從全國來看,當前新房市場供需兩端逐漸走穩,一方面政策層面不會允許市場價格出現大幅下跌,同時單純的降價促銷背后會給房企帶來較大壓力;另一方面購房需求穩定的情況下,降價并不能創造需求,只能短期消耗市場,買賣雙方趨于理性的情況下,市場出現大范圍降價潮的概率較小。


貝殼研究院統計整理數據顯示,按照發行日期,上周房企境內外融資(含計劃)金額約146.1億元,融資金額環比前一周大幅下降45.2%。境內、外債券規模雙降,主要由于境內金融監管升級影響,債市活躍度有所下降。


澳新銀行經濟學家王蕊分析稱,約有五分之一的中國A股房地產公司的杠桿比率過了線,這些公司需在2021年將債務敞口減少1,140億元以滿足新規要求。


王蕊預計,明年本地開發商還會面臨日益加重的還債壓力,屆時將有5,260億元國內債券和500億美元離岸美元債到期。新規定可能會限制開發商償債能力,提高開發商現金需求并抑制房地產投資活動。


信用評級機構穆迪8月底將中國房地產板塊的展望由“負面”調整至“穩定”,因應開發商的合同銷售恢復緩慢增長、庫存保持穩定水平,以及國內及離岸的融資渠道對財務狀況良好的房企保持暢通。報告預期未來6-12個月內地房企的銷售額將按年增長0-5%。


*地方調控“打地鼠”*


在傳統銷售旺季來臨之際,地方政府亦面臨更大的監管壓力。住建部7月下旬已召集北上廣深等10個熱點城市負責人參與房地產座談會,8月底召開房地產工作會商會,沈陽、銀川、常州等六城參與,并強調要切實落實城市主體責任。


此后杭州、銀川、沈陽等地陸續收緊樓市調控,意味著地方調控“打地鼠”的游戲開演了。


社科院周一發布的年度房地產藍皮書指出,各地政策繼續“雙向調節”操作趨勢。部分熱點城市持續推進限購限售限價政策,維穩房價;存在去庫存壓力的城市,則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補貼為主,進而達到定向放松的目的。


社科院指出,面對百年未有之大變局,面對中美貿易摩擦,中國經濟要實現從高速增長順利進階高質量發展,首要問題是不能發生系統性風險。今年4月1日中國開始正式對外開放金融市場,外資進入后,房地產成為中國最大的系統性風險領域之一。


“因此,穩房地產就是穩經濟,就是保宏觀;當前房地產的最大價值不是拉動經濟,而是成為宏觀經濟整體穩定安全的‘壓艙石’?!?/p>


在中國住建部召開部分城市房地產工作會之后,遼寧省沈陽市將第二套商品住房首付比例從40%提高到50%,首付款須一次性支付,禁止分期支付和“首付貸”,并將個人住房轉讓增值稅免征年限由兩年調整到五年。


熱點城市杭州和東莞繼續細化調控政策,杭州提高了投靠子女落戶的老人購房門檻,東莞則發布“725”限購、限轉政策細則,明確購房資格、限轉時間等。


住建部8月底召開部分城市房地產工作會指出,要切實落實城市主體責任,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標;高度重視當前房地產市場存在的突出問題,始終繃緊房地產市場調控這根弦。


銀保監會主席郭樹清此前曾撰文重點提及房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制,并稱房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?!?。銀保監會副主席周亮周日亦稱,將穩妥處置高風險中小金融機構,嚴格遵循“房住不炒”定位,規范房地產貸款業務,防止房地產市場過度金融化。



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